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Bei einer anstehenden Erbschaft befinden sich viele Betroffene in einer Ausnahmesituation. Zu der Trauer um einen lieben Menschen kommen Gedanken an die Nachlassauflösung, Behördengänge, Schriftverkehr, Geldangelegenheiten sind zu regeln, etc..
Wenn dann noch eine oder mehrere Immobilien vererbt werden und dabei womöglich Wert und Vermarktungskonzept mit einer Erbengemeinschaft diskutiert werden müssen, kommen viele Erben an ihre psychischen und physischen Grenzen.
Holen Sie sich für die komplexe Materie - IMMOBILIEN - sachverständigen Rat.
Alleinerbe
Macht es für Sie überhaupt Sinn, die (Immobilien-)Erbschaft anzunehmen, oder sprechen wertrelevante Merkmale respektive noch gültige Vereinbarungen, anstehende Nachzahlungen, oder auch mögliche Altlasten, gegen die Annahme des Grundvermögens. Sie erben nicht nur Vermögen, sondern auch alle vorhandenen Schulden bzw. Verpflichtungen (z.B. Erhaltungsverpflichtung bei denkmalgeschützten Objekten), wenn Sie eine Erbschaft annehmen.
Als nächste Frage stellt sich, welcher weiteren Nutzung die Immobilie zugeführt werden soll.
- Möglichkeit A: Sie behalten die Immobilie im Bestand. Oftmals ist dabei zu klären, wie hoch die Kosten für anstehende Renovierungsmaßnahmen oder Modernisierungen sein werden, welche bestehenden Verpflichtungen übernommen werden müssen, etc.
- Möglichkeit B: Sie wollen die Immobilie verkaufen. Die elementare Frage lautet: wie hoch ist der bestmögliche Marktpreis? Banker, Steuerberater oder Nachbarn sind hier sicherlich die falschen Ansprechpartner. Lassen Sie sich objektiv und unabhängig beraten! Ausführliche Informationen finden Sie auf den Seiten Verkauf und Gutachten.
Erbengemeinschaft
oder: ...wenn Zwei sich streiten, ärgert sich oft auch der Dritte...
Angehörige von Erbengemeinschaften haben meistens unterschiedliche Auffassungen darüber, was mit einer geerbten Immobilie passieren soll. Mancher möchte die Immobilie für die Familie erhalten und die Miterben ausbezahlen, andere wollen schnellstmöglich Kasse machen und wären, zum Nachteil der Anderen, auch mit einem niedrigeren, weil schnellen, Verkaufserlös einverstanden.
Der eigentliche Streitpunkt ist nahezu immer:
welchen Wert hat denn unsere Immobilie?
Bei all diesen unterschiedlichen Interessen ist es nachvollziehbar, dass hier Konflikte vorprogrammiert sind. Vermeiden Sie den Streit und lassen Sie im Vorfeld der Vermögensauseinandersetzung ein objektives und unabhängiges Verkehrswertgutachten erstellen. Dieses Gutachten können Sie dann für alle internen Verhandlungen der Erbengemeinschaft oder im Verkaufsfall bei Ihren Gesprächen mit Maklern oder privaten Kaufinteressenten als professionelle Grundlage nutzen. Ausführliche Informationen finden Sie auf den Seiten Gutachten und Verkauf.
Erbschaftsteuer
Die neue Grundbesitzbewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer (§§ 138-152 Bewertungsgesetz) ist seit 01.01.1996 gültig und ersetzte die bis dahin gültige und zwischenzeitlich vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig erklärt Einheitswertbesteuerung.
Aktuell wird bereits wieder über die Besteuerung von Immobilien im Erbfall diskutiert.
Die sogenannte Bedarfsbewertung ist eine im Ertragswertverfahren erhobene Grundbesitzbewertung. Das bedeutet, dass typisierte Grundbesitzwerte nur noch dann ermittelt werden, wenn sie u.a. für die Erbschafts- oder Schenkungssteuer benötigt werden. Über weitere Einzelheiten des Gesetzes kann Sie Ihr Steuerberater umfassend beraten.
Was sind für Sie als Immobilienbesitzer oder Erbe die wichtigsten Auswirkungen? Das Verfahren für die Festsetzung des Grundbesitzwerts ist bei den Finanzbehörden standardisiert. Dies kann sich für Ihre Steuerschuld sowohl positiv als auch negativ auswirken.
- Unbebaute Grundstücke
der steuerliche Grundstückswert errechnet sich wie folgt:
Fläche x 80 % des Bodenrichtwerts
Weist der Steuerpflichtige nach, das der gemeine Wert (Verkehrswert!) niedriger ist als der festgestellte Wert, ist der gemeine Wert maßgebend. Eine erste Vorprüfung ist also in jedem Fall anzuraten. In wieweit daran anschließend ein Verkehrswertgutachten erstellt werden sollte, muss im jeweiligen Einzelfall besprochen werden.
- Bebaute Grundstücke
der steuerliche Grundstückswert errechnet sich wie folgt:
Durchschnittliche Jahresmiete der drei letzten dem Besteuerungszeitpunkt vorangegangen Jahre (nicht die Wertverhältnisse zum 01.01.1996!), ohne Einbeziehung der Betriebskosten
x 12,5
./. Alterswertminderung (0,5 % pro Jahr, aber höchstens 25 %)
= Grundstückswert.
Ist dieser niedriger als der Mindeswert, gilt der Mindestwert (Wert des unbebauten Grundstücks, d.h. 80 % des BRW, s.o.). Außerdem ist bei Wohngebäuden, mit nicht mehr als zwei Wohnungen, der Wert um 20 % zu erhöhen.
AUCH DABEI GILT: Weist der Steuerpflichtige nach, daSs der gemeine Wert (Verkehrswert!) niedriger ist als der festgestellte Wert, ist der gemeine Wert maßgebend. Eine erste Vorprüfung ist also auch bei bebauten Grundstücken in jedem Fall anzuraten. Inwieweit daran anschließend ein Verkehrswertgutachten erstellt werden sollte, muss dann wiederum im jeweiligen Einzelfall besprochen werden.
- Wohnungs- und Teileigentum (z.B. Eigentumswohnungen)
Das Sondereigentum an der Wohnung und der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum sind als wirtschaftliche Einheit zu bewerten. Siehe Bewertung von bebauten Grundstücken.
Sonderfälle wie typische Industriebauten oder Erbbaurechte werden von den Finanzbehörden wiederum anders bewertet, wobei sich diese Methoden grundlegend von den Bewertungsunterlagen der Wertermittlungsverordnung WertV unterscheiden.
Jede Immobilie ist ein Einzelschicksal. Deshalb führen standardisierte Verfahren nach Schema F nur selten zu realistischen, marktgerechten, Ergebnissen. Der gemeine Wert (Verkehrswert) reflektiert den jeweils aktuellen Immobilienmarkt zum Wertermittlungsstichtag. Er dürfte deshalb in den allermeisten Fällen, im Ergebnis zu dem Grundstückswert im Steuerfall, unterschiedlich sein.
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