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Der Gründer und Seniorpartner der Sachverständigensocietät Dr. Sommer und Partner, Kooperationspartner und Referent bei meiner Sachverständigenausbildung an der TÜV-Akademie Rheinland GmbH in Köln, beschreibt mit folgender Definition die Grundstückswertermittlung überaus treffend:
"Grundstückswertermittlung ist die Kunst, in einem durch Rechtsvorschriften geregelten Verfahren und auf Grund eigener Erfahrungen sowie fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Kenntnisse den Wert einer Immobilie zu ermitteln.
Man versucht, wohlbegründet und für den Adressaten auch nachvollziehbar, einen Blick in die nicht gegebene Realität zu werfen, indem man einen Preis prognostiziert ohne genau zu wissen, ob der Markt diesen auch annehmen würde."
Dr. Goetz Sommer
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger sowie
Fachhochschullehrer für öffentliche Betriebswirtschaftslehre
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Sinngemäß fährt er fort: "Dieser wohlbegründeten Prognose kommt besonders bei den Bewertungen, in denen es noch nicht einmal einen Markt gibt, z.B. bei der Wertermittlung im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung, GmbH-Beteiligung, Beleihung oder Enteignung. eine hohe Bedeutung zu. Es gibt in diesen Fällen nicht das "heilsame Korrektiv" durch den Markt, sondern es muss dabei unterstellt werden, dass der Verkehrswert den Preis widerspiegelt, den ein wirtschaftlich handelnder Marktteilnehmer, am Wertermittlungsstichtag, unter Berücksichtigung aller wertrelevanter Merkmale, für den Bewertungsgegenstand bezahlen würde.
Der Verkehrswert, definiert in § 194 BauGB und § 7 WertV88, ist gleichsam ein Gütesiegel der Wertermittlung. Leitet man nämlich diesen so bezeichneten Wert ab, muss - bei seriöser Begutachtung - die Wertermittlungsverordnung zur Anwendung kommen, siehe § 1, Abs. 1 WertV, und die Vorschriften dieser Verordnung sind anzuwenden".
Der Sachverständige muss deshalb die Fähigkeit haben, den Verkehrswert gemäß der neuesten Rechtsprechung und mit den Kenntnissen der neuesten Wertermittlungsmethoden sowie der aktuellen Literatur ableiten zu können.
Freie, unabhängige und
"anerkannte" Sachverständige
Nachdem der Begriff "Sachverständiger" keine geschützte Bezeichnung ist, sondern jeder, der meint, auf einem bestimmten Gebiet genügend Sachverstand zu besitzen, sich als Sachverständiger bezeichnen kann, ist die Auswahl für den Auftraggeber äußerst schwierig. Glücksritter in der Branche erstellen oftmals falsche und damit nicht verwertbare Gutachten. Außer dem finanziellen Schaden (einer oder mehrere der Beteiligten bekommen zu wenig oder bezahlen zu viel) werden falsche Entscheidungen gefällt, kommt es dabei zu unangenehmen Verzögerungen oder werden im schlimmsten Fall verbindliche Fristen versäumt.
Bei verbandsgeprüften oder von Berufsverbänden anerkannte Sachverständige sollte es erlaubt sein die Frage zu stellen, welcher Qualität und Umfang die Verbandsprüfung entsprach oder warum eine Anerkennung ausgesprochen wurde. Es gibt zahlreiche Verbände, die sich mehr oder weniger ernsthaft um die Belange der Sachverständigen bemühen. Teilweise kümmern sich diese wirklich um die Förderung sowie Aus- und Weiterbildung ihrer Mitglieder oder die regelmäßige Fortbildung ist sogar Pflicht. Andere gehen mit hochtrabenden Bezeichnungen und auffälligen Logos für Briefkopf oder Stempel auf Mitgliederfang. Jeder Sachverständige kann sich nun "seinen" Verband wählen, auch in Hinblick auf die unterschiedlichen Aufnahmevoraussetzungen. Die Vielzahl von Berufsverbänden trägt dabei sehr zur Verwirrung von Kunden bei. Verlangen Sie deshalb von "Ihrem" Sachverständigen eine, von unabhängiger Stelle (TÜV-Akademie, Zertifizierungsstellen, z.B. TAR-ZERT, oder IHK) geprüfte, Qualifikation. Die Prüfung oder Anerkennung eines Verbandes sollte somit immer nur als Zusatz zu einer unabhängigen Prüfung gesehen werden.
Selbst ein Studium der Architektur oder Betriebswirtschaft reicht regelmäßig nicht aus, korrekte Verkehrswertgutachten zu erstellen. Es bietet sich natürlich an, hier einen interessanten Nebenverdienst zu etablieren. Der Verkehrswert ist aber keine Kostenkalkulation oder Wirtschaftlichkeitsberechnung. Er muss gemäß den Vorschriften der Wertermittlungsverordnung (WertV) abgeleitet werden. Dazu ist ein intensives Selbststudium oder idealerweise eine spezielle Weiterbildung in diesem Bereich notwendig. Unerlässlich sind ausgezeichnete Kenntnisse des Immobilienmarkts, da der Verkehrswert auf das Verhalten "wirtschaftlich handelnder Teilnehmer in diesem Markt" abgestellt werden soll.
Um keinen falschen Eindruck entstehen zu lassen. Es gibt natürlich unter den in der Überschrift genannten Sachverständigen viele erfahrene Kollegen, die seit Jahren seriös und kompetent für Ihre Auftraggeber tätig sind. Nur ist es für Auftraggeber sehr schwierig, diese in Verzeichnissen oder Branchenbüchern als solche zu erkennen.
Auf was sollten Sie bei der
Auswahl "Ihres" Sachverständigen achten?
Verlangen Sie in jedem Fall einen belegbaren Nachweis des Sachverständigen, bevor Sie einen Auftrag für ein Gutachten erteilen. Wo hat er die zwingend notwendige Sachkunde erworben?
Als Inhaber des Sachverständigenbüros Gerhard Meinel habe ich meine einjährige Zusatzausbildung bei der TÜV-Akademie Rheinland GmbH in Köln absolviert und die ganztägige Prüfung, die sich in Art und Umfang an die Sachkundeprüfung der IHK für die öffentliche Bestellung anlehnt, bestanden. Die Referenten, das Team Dr. Sommer & Partner, sind langjährig tätige Experten sowie Fachbuchautoren von Wertermittlungsliteratur und Grundlagenwerken. Weitere Informationen finden Sie unter Profil
Was ist eigentlich die Aufgabe
von Experten und Sachverständigen?
Das Wissen unserer Gesellschaft nimmt von Tag zu Tag zu. Was heute noch aktuell war kann morgen schon veraltet sein. Spezielle Probleme eines Sachgebiets werden dadurch oftmals so komplex und umfangreich, dass die theoretischen Grundlagen und Zusammenhänge für einen Laien überhaupt nicht mehr zu verstehen oder richtig zu werten sind.
Beispielsweise wurde die bisherige Wärmeschutzverordnung zum 01.02.2002 durch die neue Energieeinsparverordnung EnEV ersetzt. Was müssen Käufer von Gebrauchtimmobilien dadurch künftig beachten und als zusätzlichen Aufwand kalkulieren?
Ein Sachverständiger soll also durch sein Detailwissen und seinen darauf aufgebauten Erfahrungsschatz den Auftraggeber in die Lage versetzen, sich durch ein objektives und nachvollziehbares Gutachten oder eine gutachtliche Stellungnahme ein allgemein verständliches Bild über solche komplexe Sachverhalte zu machen.
Im Bereich der Immobilienbewertung erfolgt dies u.a. durch die Ermittlung und Ableitung eines plausiblen und marktgerechten Verkehrswerts. Um bei dem obigen Beispiel zu bleiben, müssen künftig die Auswirkungen der neuen Energieeinsparverordnung (EnEV) geprüft und gegebenenfalls wertbeeinflussend berücksichtigt werden.
Neutral und unabhängig
Im Gegensatz zu Steuerberatern, Wirtschaftsprüfern, Unternehmensberatern oder Anwälten, arbeiten Sachverständige objektiv, neutral und unabhängig. Während andere beratende Berufe Ihre Leistungen selbstverständlich auf die Bedürfnisse Ihres Mandanten abstellen, ist der Sachverständige zur Objektivität bei der Beurteilung eines Sachverhalts verpflichtet.
Sein Gutachten könnte auch von Dritten gelesen werden, die auf die Richtigkeit dieses Testats vertrauen. So kann es vorkommen, dass eine Bank aufgrund des vorgelegten Wertgutachtens eines Eigentümers seine Immobilie in einer bestimmten Höhe beleiht, oder eine Erbengemeinschaft zahlt aufgrund des vorliegenden Gutachtens einzelne Erben aus. Gleichermaßen ist bei der Begutachtung im Rahmen des Vermögensausgleich bei Scheidungsverfahren Parteilosigkeit elementare Grundlage. Es liegt in der Natur der Sache, dass die Beteiligten dabei immer unterschiedliche Auffassungen über den Wert "ihrer" Immobilie haben.
Eigene Grenzen erkennen
Mindestens genauso wichtig ist für einen verantwortungsbewusst handelnden Sachverständigen das Erkennen eigener Grenzen und wann das Wissen anderer Experten in Anspruch genommen werden muss. Die Kooperationspartner des Sachverständigenbüros Gerhard Meinel finden Sie unter Profil.
Beispiel: Es soll im Rahmen des Verkaufs der Verkehrswert für eine 30.000 m² großes Gewerbegrundstück, bebaut mit Bürogebäude, drei Mehrfamilienhäusern mit Dienstwohnungen sowie einer baufälligen Produktionshalle ermittelt werden. Für das dahinterliegende Grundstück besteht ein Wegerecht, der Boden der Produktionshalle ist wahrscheinlich durch Öle und Lösemittel kontaminiert.
Ein Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken wird bei einer solchen Konstellation zumindest einen Architekten oder Bauingenieur für die Kalkulation der Abrisskosten der Halle und eine Umweltingenieur oder Geologen für die Analyse der kontaminierten Flächen und Kalkulation der Entsorgung hinzuziehen. Nur so kann er den Verkehrswert ermitteln. DEN WERT, den ein wirtschaftlich handelnder Marktteilnehmer unter realistischen Bedingungen bereit sein wird, zu bezahlen.
Dieser wirtschaftlich handelnde Marktteilnehmer würde nämlich - ohne vorliegendes Gutachten - exakt das Gleiche tun. Er würde sich den Rat von Experten unterschiedlicher Fachrichtungen einholen und die Ergebnisse bei seiner geplanten Investition berücksichtigen.
Bei einem jährlichen bundesweiten Immobilienumsatz von ca. € 140 Milliarden wird die Bewertung von Immobilien immer bedeutsamer. Gleichsam steigen auch die Anforderungen an alle Beteiligten in diesem Marktsegment. Wir stehen Ihnen dafür jederzeit gerne und kompetent zur Verfügung.
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