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Für jeden Verkäufer steht die eine elementare Frage im Vordergrund: Wie hoch ist tatsächlich der realistisch erzielbare Marktpreis?
Unabhängig davon, ob es sich um ein kleines Appartement oder einen Bürokomplex handelt, der Verkaufspreis soll möglichst hoch sein, der Verkauf zügig abgewickelt werden und das Haftungsrisiko des Verkäufers gegen Null tendieren. Was sich auf den ersten Blick widerspricht, ist in der Praxis dennoch möglich.
Die wichtigste Voraussetzung für Sie als Verkäufer ist eine professionelle Verhandlungsgrundlage, die Sie zwingend in Händen halten müssen. Wie wollen Sie konkret auf Fragen von Kaufinteressenten antworten, wenn Sie Ihren Verkaufspreis geschätzt haben (beispielsweise in Anlehnung an Zeitungsanzeigen), oder sich an dem Kaufpreis des Nachbarn orientierten, der vor einem Jahr in der gleichen Strasse sein Haus verkauft hat? Auch der Wertermittlung von Immobilienmaklern können Sie nicht blind vertrauen. Es gibt dabei Profis, die Ihnen tatsächlich einen sehr marktgerechten Preis benennen können, aber auch Glücksritter (oder neue Mitarbeiter), die möglicherweise erst seit ein paar Wochen in der Branche tätig sind und dann gerade bei Ihrer Immobilie am Anfang ihrer Lernphase sind. In jedem Fall ist die Preisschätzung von Maklern bei weitem nicht so umfangreich und damit aussagefähig wie ein unabhängig erstelltes Gutachten über Ihr Grundvermögen.
Jede Immobilie
ist ein Einzelschicksal.
Selbst zwei Reihenhäuser die nebeneinander stehen, haben meist nicht den gleichen Wert. Zu unterschiedlich sind die wertbeeinflussenden Merkmale und auch die "weichen Faktoren", die von Kaufinteressenten sehr sensibel wahrgenommen werden. Ein Fenster im Bad oder eine Terrasse, auf der noch die Abendsonne genossen werden kann, beeinflussen den Wert genauso, wie die Diskussion über eine geplante Umgehungsstrasse, auch wenn sie möglicherweise erst in 15 Jahren realisiert werden wird. Auch der Wert von ehemals teueren Holzdecken oder zwischenzeitlich großen Bäumen im Garten, werden von Käufern und Verkäufern meist sehr unterschiedlich bewertet.
Ein Verkehrswertgutachten berücksichtigt im allgemeinen all diese wertbeeinflussenden Merkmale. Sie haben dadurch eine, von kompetenter und unabhängiger Stelle erstellte, Expertise zur Verfügung, anhand derer Sie nicht nur Verhandlungen führen können sondern auch den bestmöglichen Marktpreis, den Verkehrswert, begründet darlegen können. Nachdem einem Kaufinteressenten durch die Angaben im Gutachten alle wertrelevanten Merkmale bekannt sind und Sie im Kaufvertrag auch darauf verweisen können, minimieren Sie gleichzeitig das Haftungsrisiko auf das geringst mögliche Maß.
Der Verkehrswert,
definiert im § 194 BauGB,
- ..."wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht (Ihr geplanter Verkaufszeitpunkt),
- im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (Verkauf von A an B)
- nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (in der Summe sind das die wertbeeinflussenden Merkmale Ihrer Immobilie)
- oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung (z.B. ein Erbbaurecht oder Wohnrecht)
- ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (z.B. Verkauf eines Grundstücks von den Eltern an die Kinder)
zu erzielen wäre.
Damit ist der Verkehrswert gleichbedeutend mit dem bestmöglichen Marktpreis, den Sie als Verkäufer im Zeitpunkt der Verkaufsabsicht "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" erzielen können.
Machen Sie doch einfach einen kurzen Test, ob Sie die folgenden Fragen zu Ihrer Immobilie beantworten könnten:
- Wie hoch ist tatsächlich der realistisch erzielbare, bestmögliche Marktpreis?
- Auf welche Eintragungen im Grundbuch müssen Sie den Erwerber hinweisen? Welche Abteilungen sind einzusehen? Welche Eintragungen sind dabei wertrelevant? Insgesamt sehr wichtige Punkte für einen potentiellen Käufer, deren Klärung im Vorfeld langwierige Diskussionen (und erneute Kaufpreisverhandlungen) beim Notartermin verhindern helfen.
- Die Eintragungen im Grundbuch genießen öffentlichen Glauben. Aber nicht Alle!
- Stimmt beispielsweise die Grundstücksgröße mit der Wirklichkeit überein?
- Stimmen Art und Maß der baulichen Nutzung mit den bauplanungsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Vorschriften überein?
- Ist durch Bauart und Haustechnik die wirtschaftliche Nutzung auf Dauer gesichert?
- Ist die bisherige Wärmeschutzverordnung oder die neue EnEV Energieeinsparverordnung für einen möglichen Erwerber relevant? Welche (zusätzlichen) Kosten entstehen ihm dadurch und mindern dadurch den Kaufpreis?
- Welche Rechte und Lasten sind vorhanden?
- Welche öffentlichrechtlichen und welche privatrechtlichen Vereinbarungen müssen übernommen werden?
- Ist das Grundstück von künftigen städtebaulichen Planungen betroffen?
- Sind alle Anlieger- und Erschließungskosten abgerechnet und bezahlt? Falls ja, gilt das auch für die Kommunalabgaben gemäß Kommunalabgabengesetz (KAG)?
- Sind geplante Umbaumaßnahmen genehmigungsfähig?
Ihre Kaufinteressenten werden Ihnen einige dieser Fragen stellen!
Gehen Sie auf Nummer Sicher, und holen Sie sich dafür sachverständigen Rat!
Ein Verkehrswertgutachten schafft Ihnen die beste Verhandlungsgrundlage, sowohl bei geplantem Verkauf von Privat als auch für Kaufpreisverhandlungen mit Maklerunternehmen, die dann anschließend die weitere Abwicklung für Sie übernehmen können.
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